マレーシア不動産情報

保存版:タイ不動産投資での注意点と注目すべき地区


今回は弊社が開催しておりますタイ不動産物件視察ツアーについてのご案内です。

1.タイの基本情報

タイ不動産視察ツアー

1)タイの概要

  • 【正式国名】 タイ王国
  • 【元首】 ラーマ9世国王
  • 【首相】 プラユット・チャンオチャ首相
  • 【言語】 タイ語
  • 【民族】 タイ人75%、中国系14%、そのほか1%(マレー系、インド系など)
  • 【宗教】 仏教、イスラム教、ヒンドゥー教、キリスト教
  • 【主要産業】製造業、農業、観光業
  • 【GDP】 4,048億ドル(2014年)
  • 【通貨】 バーツ/THB(1THB=約2.93円 2016年9月7日現在)

2)タイの主要都市

タイバンコクとパタヤの不動産

首都:バンコク

華やかな大都会の賑わいと厳かな仏教文化が息づく歴史と文化が見事に調和した都市です。タイの政治、経済、文化の中心であり続け、近年では「東南アジアのハブ」と称される先進的な国際都市へ発展しております。ヒト、モノ、カネが集まるタイの中心地である為、不動産投資マーケットとしても適していると言えます。

リゾート地:パタヤ

年間900万人以上の外国人が訪れる高級リゾート地として知られるパタヤ。⻘い海にどこまでも続く白い砂浜、歓楽街からアミューズメント施設まであり、あらゆる世代が楽しめるパーフェクト・リゾートとして、世界中から絶大な人気を誇っています。

3)タイの投資エリア(バンコク)

タイのバンコクの投資エリア

そんなタイで今投資をするとしたらどこが良いのか。まずは一般的に注目をされているエリアを見てみましょう。以下の6つのエリアはそれぞれ特徴を持ち、投資対象として人気を集めています。

1:シーロム地区

高級オフィス、商業施設、高級ホテル、経済、観光の中心エリアです。

2:サイアム周辺

人気ショッピングモールが多くバンコクの原宿と言われています。

3:アソーク地区

シーロムに次ぐビジネス中心街となっています。

4:ラチャダムリ地区

タイの富裕層や欧米人に人気のエリアです。この地区一帯は高級住宅街として開発されています。

5:スクンビット地区

日本人が多く住む地区で、日本食レストランや日本語での案内が多く見られます。コンドミニアムによっては日本人居住率90%を超えているところもあり、タイの日本人街となっています。

6:プラカノン地区

スクンビット地区より東側に位置し、スクンビット地区の家賃高騰による、移住、住宅開発が顕著です。

 

4)バンコク内の注目すべき投資エリア

弊社は実際に現地を視察し、現地の不動産ディベロッパーから話を聞き、以上の6地区の中から特に注目すべき投資エリアを選出しました。そのエリアは以下の2エリアです。

注目エリアその1:スクンビット地区

バンコク屈指の日本人居住区。「プロンポン」「トンロー」「エカマイ」は、日系スーパーや日本食レストランなどが多く集まり、日本人学校の送迎バスルートにもなっています。地域内にあるコンドミニアムによっては、日本人居住率90%を超えているところもあります。安定的な賃貸需要が望め、投資対象としては、手堅いエリアだと言えます。

この地区内の鉄道 (BTS) 駅は、プロンポン (Phrom Phong)、トンロー (Thong Lo)、エカマイ (Ekkamai) の3つがあります。

注目エリアその2:プラカノン地区

スクンビット地区の東側に位置する「プラカノン」や「オンヌット」は、元々ローカル色の強いエリアですが、都心へのアクセス性も良く、スクンビット地区より家賃水準が手頃なこともあり、近年、日本人駐在員などからの注目度が高まっている状況です。投資としては、キャピタルゲインも十分に狙えると思われます。

この地区内の鉄道 (BTS) 駅は、プラカノン (Phra Khanong)、オンヌット (On Nut)、バンチャック (Bang Chak)、プンナウィティ(Punnawithi)の4駅があります。

5)タイの投資エリア(パタヤ)

パタヤもタイの不動産投資で重要な拠点です。

バンコクから車で2時間ほどでアクセスができるパタヤは、高級リゾート地として知られています。温暖な気候であり、綺麗なビーチ、歓楽街、アミューズメント施設まであり、ビーチリゾートとして世界中から絶大な人気を誇っており、年間900万人近い観光客が訪れます。リタイヤメント世代にも人気があり、世界中から注目されているエリアです。また、パタヤ周辺には工業団地が多く、数多くの外資系、日系企業が入居しており、多くの外国人駐在員、日本人駐在員がこのパタヤ周辺に滞在しています。

※日系企業例)

ダイキン、富士通ゼネラル、ブリヂストン、三菱自動車など。

2.タイ不動産の魅力とは

今なぜ弊社はタイ不動産に注目をしているのか、その理由をご説明します。理由は大きく分けて3つあり、マレーシア不動産とは一味違う魅力があります。

タイ不動産の魅力その1:経済成長と国民所得水準の向上

タイでは、製造業がGDP全体の約4割を占めるなど、ASEAN地域の中でも高度な工業化が進行した国として知られています。特に、自動車製造関連が強く、「東洋のデトロイト」と呼ばれ、国民車を製造するという視点を持たず、外国の自動車メーカーを誘致することで、産業として自動車産業を大きく成功をし、今や自動車の一大生産拠点となっています。

タイの経済成長は順調です。

また、現在のタイの名目GDPは約4,000億ドルで、2000年比で3倍超の水準にまで拡大しています。国際通貨基金(IMF)の予測では、2020年には約5039億ドル(約60兆4680億円)にまで達する見通しとなっており、経済成長と共に国民の所得水準も向上していくことが見込まれています。

タイの所得階層比率の推移

各国の不動産価格指数(コンドミニアム)

自動車産業がけん引する形で安定的な成長を続けるタイでは、中間所得層の拡大によって住宅需要の増加が見込まれており、そのことがタイ不動産に投資マネーが集まる要因のひとつとなっています。

タイ不動産の魅力その2:先進国並みの鉄道網

タイの鉄道網計画図

タイでは、首都バンコクを中心に交通インフラ整備が急ピッチで進められています。 急激な都市化の結果、都心部での大渋滞が発生し、これらの緩和のために先進国並みの高架鉄道(BTS)、地下鉄(MRT)などの拡張工事が急務となっています。

2017年までに高架鉄道(BTS)全体で5駅開通など着々と工事は進んでおり、地下鉄(MRT)も2017年に延⻑路線が開通予定です。

これらの交通インフラ整備等の公共投資がタイの経済へ与える影響(特に不動産業界)は大きいと言われています。

タイ不動産の魅力その3:ASEAN経済統合によるハブ拠点となる国

ASEANでタイはハブです

2015年12月31日、東南アジア諸国連合(ASEAN)の経済統合によって、巨大経済圏「ASEAN経済共同体(AEC)」が誕生しました。加盟10ヶ国の間では、関税の撤廃や観光ビザの廃止、熟練労働者の自由な移動、外資出資規制の緩和など、経済活動の活発化に繋がると期待されています。タイは、ASEAN経済圏における産業や物流のハブ地として、AECによって大きな恩恵を受ける国のひとつと言われています。

不動産市場においても、タイがASEAN経済の中心として発展することが、国民所得の拡大や外国人駐在員の増加による住宅ニーズの高まり、再開発の進展による利便性や資産価値の向上など、市場に大きくプラスに寄与することが見込まれています。よって、海外からの投資マネーの流入が顕著に見られます。

3.外国人のタイ不動産購入の法規制

マレーシアでは外国人に対して不動産購入に最低価格が設けられていますが、タイ不動産にはどんな法規制があるのでしょうか。

1)不動産購入に関する法規制

タイでは、外国人が土地の購入、所有をすることはできません。よって、一戸建て、更地、一棟アパート等の購入・所有は、外国人にはできません。

しかし、コンドミニアムは特別な位置づけにあるとされ、外国人が所有することが認められています。但し、外国人が購入し、所有できるのは、1棟のコンドミニアムあたり49%の部屋数までとなっています。

非居住者である外国人が、タイでコンドミニアムを購入する場合は、資金源の申請が求められます。外国人購入者は、タイ国外から外貨での送金をしなければなりません。その後、送金先金融機関より外貨送金証明書(FET)を発行され、それが購入時に必要となります。

2)不動産購入に関する税制

土地建物税(固定資産税)

現時点では、固定資産税はありませんが、タイ王国財務省が土地建物税の導入に向け税制改正予定(2017年予定)です。

特別事業税

不動産所有後5年以内の売却になると、特別事業税として、3.3%が発生します。(不動産価格又は公示価格の高い方)

登記費用

所有権移転時登記申請に係る費用として価格の2%が発生します。

印紙税(特別事業税を支払う場合には免除)

価格の0.5%が発生します。

源泉徴収税(キャピタルゲイン税)

不動産売却により収入を得た場合、タイの歳入法により定められた5%〜35%の課税があります。源泉徴収税は、公示価格に基づいた累進課税率で計算されます。

4.タイ不動産投資のメリット・デメリット

投資にはもちろん絶対はなく、各国不動産投資にはそれぞれメリットとデメリットが存在しますが、タイ不動産の場合、以下のようなものが挙げられます。

▼主なメリット▼

  • 安定した経済成長による国民所得水準向上が、住宅需要、賃貸需要を生み出し、インカムゲイン、キャピタルゲインを狙える投資が可能である
  • コンドミニアム限定ではあるが、外国人でも購入・所有が可能
  • 外国人の不動産購入に関する最低価格基準がない為、少額からの投資が可能
  • 東南アジア最多の在留邦人国であり、日本人への賃貸需要が安定的に望める

→安定したインカムゲインが予測され、リスクの少ない投資と言える

  • 不動産登記システム等の法整備が整っている

▼主なデメリット▼

  • 現地銀行での融資は可能であるが、利息が6.0〜7.0%と高い。

→日本国内での金融機関との提携もありますので、そちらを活用することで利息を抑えることが可能です。

  • 先進国と比べて不動産に関する情報量が少ない

→弊社は隣国のマレーシアに現地法人を設置しており、タイに直接出向いて視察、情報収集を行っております。また、現地不動産ディベロッパーと密に連絡を取り合っており、新しく信頼のおける情報、現地ディベロッパーしか知りえない貴重な情報などを収集しております。

  •  物件価格は上昇しても、為替差損で損失を被る可能性がある

→売却のタイミングは為替動向も見て判断するのが良いでしょう。売却時期等も弊社がアドバイス、ご提案をさせていただくことも可能です。

5.タイ不動産投資における注意点

1)投資エリア、プロジェクトの見極め

タイ不動産投資において、もっとも重要なことは、購入する物件が果たして投資対象として良好なものかどうかの見極め、選定になります。

タイ国内では、国内大手デベロッパーをはじめ、中小デベロッパーも数多く開発をしています。都心エリアのものから、郊外物件、大型案件から、小規模案件、外国人に好まれる仕様もあれば、ローカル仕様のものと多種多用に開発されています。

都心部の物件であれば、価格は高くなりますが、賃貸需要は強く、転売時もスムーズに売れる可能性が高くなり、郊外の物件であれば、低価格での購入はできますが、賃貸、転売時は時間がかかる可能性があります。

インカムゲインに注目し、長期での投資を考えるか、多少のリスクを取っても、キャピタルゲインを狙いにいくか。投資スタイルによって、エリア、プロジェクトの見極めをする必要があります。

弊社は、タイ国内の多くの大手デベロッパーと提携しており、定期的に現地に出向き、タイ国内の不動産市況についてリサーチしております。それゆえ、お客様ご希望の投資スタイルに最適な物件のご紹介が可能です。

2)契約から引き渡し、その後の管理にも注意

タイでの投資用として不動産を購入し、日本に住みながら管理、賃貸付けをしていくのであれば、全て任すことのできる信用度の高い管理会社を見つける必要があります。

条件のいい物件を購入しても、賃貸が入らないとインカムゲインは発生しません。

日本とは距離があり、タイの状況はわからないだろうということで適当に賃貸募集活動するような管理会社も残念ながら多く存在します。

セカンドハウスとして所有をされるとしても、定期的な清掃や、水道、配水管等に水を流しておく等の管理は非常に重要と考えます。

私たちは、信頼できる現地管理会社との提携もしております。現地管理会社との連携を図り、丁寧な管理や賃貸募集活動をすることで、お客様の利益の最大化、リスクの最小化を目指しています。

そんなタイ不動産の視察ツアーを弊社では開催しております。タイ不動産に興味を持っていただいた方、もう少し詳しい話を聞きたい方、ぜひお気軽にお問い合わせください。


お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

電話番号(必須)

マレーシア不動産の情報がほしい不動産視察ツアーの案内がほしいその他

お問い合わせ内容